4월 30일 열린 중국공산당 중앙위원회 정치국회의는 부동산 정책과 관련된 중요한 소식을 밝혔다. 즉 재고 부동산을 소화하고 부동산 증가분에 대한 정책을 최적화하기 위한 계획이 처음으로 제안되었다. 동시에 천연자원부는 <2024년 주택 토지 공급에 관한 통보>를 발표하여 토지 공급원 차원에서 도시 부동산 재고를 통제할 것을 요구했다. 5.1 노동절 연휴를 전후하여 광저우, 선전, 항저우, 시안과 같은 주요 도시는 주택 구매 제한 정책 및 시행 규칙의 최적화 조치를 발표했다. 그 중 항저우와 시안은 전면적으로 구매 제한 정책을 철회하고, 항저우의 합법적 소유권 주택을 취득한 외지인은 정착을 신청할 수 있으며, 저장성 리수이(丽水)시는 개혁 시범 도시로서 개인의 자가 주택 건설용 토지 구매를 허용하는 정책을 발표했다. 이처럼 강력하고 집약적인 조합 정책은 2021년 이래 보기가 드물다. 시기적으로 앞서진 않았지만, 전반적인 방향은 긍정적이다.

이번 조정의 핵심 목표는 부동산 시장의 재고를 해소하는 것이다. 이들 정책은 오래전부터 준비되어 왔는데,  '부동산 금융지원 16조'와 최근 통화정책 교류록에서 지적했듯이 대규모 국유기업과 중앙기업이 보유자금을 사용하여 장기주택을 구매하도록 장려하여 부동산 시장의 일부 판매 문제를 해결하려는 것이다. 동시에, 일부 기업 소재지 신규 거주자와 직원의 주택 문제를 해결하려는 것인데, 이로부터 보건데 중앙정부가 부동산 재고 해소를 위한 '획기적 정책'을 실시하기로 결정했음을 알 수 있다. 또한, 최근 몇 년 시장에서는 미국의 프레디맥 및 패니메이*와 유사한 정부 후원 기관을 설립하여, 담보 대출 자금의 유동성을 높이고 주택 구입 비용을 절감을 통해 조직 형태 측면에서 재고 해소 정책의 효과적인 구현을 보장해야 한다는 목소리가 있어왔다.

*패니메이와 프레디맥은 주택구입 희망자들이 금융기관에서 쉽게 자금을 빌릴 수 있도록 주택대출 시장을 활성화하는 역할을 맡은  미국의 일종의 정부후원기업(GSE)이다.

물론 이러한 메가톤급 정책 도입은 전면적이고 신중한 고려가 필요하다. 초기 정책의 시행 강도와 실제 효과를 종합적으로 고려한 후 만약 초기 정책의 효과가 좋지 않을 경우 도입될 수 있다. 시장의 관점에서 볼 때 현재 부동산의 총 재고량은 비교적 많은 편이다. 올해 3월 현재 전국 분양 주택 분양 면적은 7억 4,833만 평방미터로서, 2015년 사상 최고치보다 거의 3000만 평방미터가 더 많다.  최근 3년 동안 경기 압박이 계속되고 재고 대책에 대한 명확한 전망이 보이지 않았던 부동산 시장으로서는, 이번 정책 변화는 그야말로 "밤새 홀연 봄바람이 불어, 수많은 배꽃이 핀 듯하다"(忽如一夜春风来，千树万树梨花开) 라 할 수 있다.

천연자원부의 고시는 도시 상업용 주택의 탈재고(판매) 주기의 구체적 길이를 명확히 규정하고 있으며, 또 이를 통해서 신규 상업용 주택의 공급 속도를 통제하는데, 구체적으로는 다음 두 가지 종류이다. 첫째, 상업용 주택의 탈재고 주기가 36개월을 초과하는 경우에, 신규 상업용 주택 분양을 중단하고 상업용 주택의 탈재고 주기가 36개월 미만으로 떨어질 때까지 재고 활성화를 위해서 노력을 기울인다. 둘째, 상업용 주택의 탈재고 주기가 18개월에서 36개월 도시의 경우, '활성화 및 공급' 원칙에 따라 신규 분양 상업용 주택의 토지 면적 상한선을 동태적으로 결정한다. 또 상업용 주택의 탈재고 주기 및 주택 부지 활성화 데이터를 분기별로 동태적이고 지속적으로 업데이트 한다. 여러 조치를 동시에 취함으로써, 시장 수요에 따라 상업용 주택의 탈재고 주기 및 주택 토지 재고량에 대한 주택 토지 공급 조정 메커니즘이 개선될 수 있도록 한다.

이번 정책 조정은 구속적인 부분 외에도, 탈재고 주기가 짧은 도시에는 상응하는 인센티브를 제공할 것을 제안하고 있다. 예컨대  탈재고 주기가 6개월에서 12개월 사이에 있는 도시의 경우 토지 공급을 늘리고, 6개월 미만인 도시는 용지를 크게 늘릴 뿐만 아니라 그 속도를 높여야 한다. 현재 파악 가능한 시장 데이터에 따르면, 탈재고 주기가 12개월 미만인 도시는 거의 없다. 대부분의 도시는 탈재고 주기가 18개월 이상이며, 40%를 초과하는 도시의 경우 36개월 이상이고, 그들 대부분은 2선과 3선 도시이다. 하지만 이번 조정 정책이 보낸 긍정적인 신호는 많은 도시와 부동산 기업으로 하여금 자신감을 크게 높이도록 할 것으로 보이는데, 정책이 발표된 5월 10일에 주식시장은 많은 부동산 관련 주식이 상한가를 기록했다.

지금의 높은 재고 상황과 상대적으로 자제된 정책을 고려할 때, 1선 및 2선 도시는 구매 제한을 완화할 경우 상대적으로 더 큰 긍정적 반응을 얻을 것으로 보이며, 시장의 판매 반등이 예상된다. 하지만 3선 및 4선 도시의 탈재고 어려움은 여전히 객관적으로 존재한다. 이는 투자자의 성숙도 및 현재 거시 경제 상황과도 밀접한 관련이 있다. 전반적으로 재고를 소화하는 과정에서도 정책 집행의 기본 기조는 여전히 "주택은 투기 대상이 아니다"라는 대원칙을 사수할 것이기 때문에, 집값이 보복적으로 반등해 뜨거운 거품 상태로 돌아갈 가능성은 낮다.

현재 부동산 시장의 재고 상황이 낙관적이지는 않지만, 최근의 정책 조정은 시장 규제에 대한 중앙 정부의 의지를 보여준다. 재고를 소화하고 토지 공급을 최적화함으로써 집값 안정을 도울 뿐만 아니라, 지역 경제의 건전한 발전을 촉진하고 토지 재정의 과도한 의존에서 벗어나려는 것이다. 그 핵심은 정책을 시행하는 동안 항상 서민의 실제 주거 수요에 따라서 고삐를 단단히 부여 잡고 부동산 시장이 투기 거품 상태로 회귀하지 않도록 하는 것이다. 동시에 탈재고가 계속적으로 진행됨에 따라, 새로운 대출과 프로젝트의 진행은 한편에선 금융 기관의 대차대조표의 축소 속도를 늦추게끔 하며, 다른 한편 지방 정부의 부채 상환에도 도움이 된다. 일반적으로 이러한 정책들은 긍정적이면서 효과적이기에, 중국 경제의 안정적 발전을 촉진하는 데  있어 중요한 역할을 할 것으로 보인다.(저자는 북경대학교 경제대학 금융학과 교수, 북경대학교 금융산업발전연구센터 주임)

2024.05.11

(원문보기)  https://opinion.huanqiu.com/article/4Hk5F6uB08n

[울산함성 무료구독 신청]  https://t.me/+ji13hLs-vL83ZTBl